风险评估流程往往只能暴露企业面临的最直接威胁，却忽略那些具有同等甚或更大影响的间接威胁。

从金融危机给与我们的宝贵经验来看，在某一经济领域恶化的风险会在看似毫无关联的其他领域引发连锁反应。事实上，风险管理人员及其他高管往往无法预测整个经济周期中常规事件所产生的消极或积极影响。这些事件的影响可能非常重大，常常会大大超出事件初期所体现出来的影响。

举个例子，乍看之下，远方的雷暴雨并不会引起什么异常情况。然而2000年，正是在这样一场雷暴雨中，雷击导致了新墨西哥一个微芯片厂发生火灾，并损坏了数百万将要供给许多手机厂商的手机芯片。其中一些厂商迅速转向美国或日本的其他供应商采购，而另一些厂商却无能为力，因而蒙受数亿美元的销售损失。再举一个更近的例子，虽然很少有公司感受到非典型性肺炎 (SARS) 带来的威胁，但SARS 的综合效应却导致东亚国家2003年第二季度的 GDP 下降了两个百分点。此外，2009年初，境况不佳的北美汽车整车制造商遭遇信贷风险，致使汽车重要零件供应商碰到意想不到的困难，最终导致了一条欧洲公共交通系统的扩展进程的临时中断。

企业怎样才能做到有备无患？诚然，并没有什么简单的公式可以预测风险是如何降临到企业或经济体的。但我们发现，通过系统地审视风险在包括竞争对手、供应商、分销渠道和客户在内的整个价值链中的传播方式，高管们便可以更为成功地预测风险的二级效应，并做好相应准备。

价值链上的风险

大多数企业都具有某种风险识别和等级划分流程，这些流程通常属于企业风险管理计划的一部分。虽然这些流程可能有所帮助，但经验表明，它们通常只检查企业面临的最直接威胁，却往往忽略那些具有同等影响甚至更大影响的间接威胁。

比如，在2007至2008年，加元兑美元汇率上升了30%，试想一下，这对加拿大制造厂商产生的影响。这些企业当然了解汇率变动会对其产品在美国市场的成本竞争力产生较大影响。但是，极少有企业考虑到了汇率变动对加拿大人购买行为的影响，毕竟有75%的加拿大人居住在与美国边境毗邻的100英里范围内。当他们开始在美国购买汽车、摩托车、雪地汽车等大额支出商品时，加拿大的原始设备制造商们不得不降低其产品在国内市场的售价。美国与加拿大之间利润减少的综合效应所造成的损害，是这些制造商始料未及的。加拿大制订了对冲方案，旨在补偿其制造商因在美国丧失成本竞争力而造成的损失，但这最终未能使这些厂商在国内消费者驱动的价格挤压中幸免于难。

显然，企业不能仅局限于那些显而易见的短期风险，而必须高瞻远瞩，学会评估可能影响整个价值链稳定性的后期效应，包括与利益相关方的全部直接和间接商业关系。对直接威胁进行全面分析始终是必要的，但却永远是不够的（图表1）。

竞争对手

通常，需要重点进行调查研究的一个方面，是研究风险可能会使企业的成本定位相对于竞争对手或替代产品发生什么样的变化。当企业的货币风险、供应基地或成本结构不同于对手时，企业尤其容易受到这种风险叠加的影响。事实上，商业模式的所有差异都有可能对竞争风险产生有利或不利的影响。因此，这里的关键并不是让企业仿效其竞争对手，而是要企业假设并思考当其策略异于其竞争对手时，可能会有哪些风险。

试想一下，燃油价格对冲对竞争激烈的航空业票价的影响。若开通某条航线的航空公司未进行对冲，那么，燃油价格的变化将迅速以直接（提高票价）或间接（收取燃油附加费）的方式影响到消费者。但若开通该航线的所有主要航空公司均实现完全对冲，将抵消燃油价格的变动，因此票价可能并不会发生变动。但若部分航空公司实施对冲，而其他航空公司不对冲，那么，当对冲者赚取可观利润时，燃油价格的上升将对非对冲者的利润或市场份额造成极大的冲击。

由于市场环境的变化会增强或减弱产品或服务的吸引力，因此，企业常常必须扩大竞争分析的范围，将替代产品或服务涵盖在内。仍以航空公司为例，高燃油价格会间接地增强视频会议技术的吸引力，从而降低人们对商务旅行的需求。

供应链

与供应链相关的典型叠加效应包括零部件或原材料供给中断、供应商价格结构变化、物流成本的转移等。举例来说，当2008年油价升至每桶150美元时，许多离岸供应商在美国市场的价格竞争力就大幅削弱。再以钢铁为例，由于从中国的进口对于美国国内的价格有决定性作用，因此，当从中国启航的运输成本每吨增长100美元时，美国钢铁的价格上涨了20%。物流成本在很大程度上取决于油价，这一事实已众所周知，但购买大量钢铁的企业却很少考虑过供应链上存在的二级油价风险。风险分析过多地只关注直接威胁，在本例中，直接威胁即钢铁本身的价格，油价对企业而言，似乎并不重要，即使是价格波动很可能已成为其最大风险因素之一的企业也并未重视。

分销渠道

间接风险亦可能隐藏在分销渠道中：典型的叠加效应包括无法到达最终消费者、分销成本变化、甚至商业模式的完全重新制定，比如，随着宽带互联网的崛起，近年来在唱片业出现的那些商业模式。同样地，美国主要的消费电子产品零售巨头电路城 (Circuit City) 在2008年的破产清算对该行业产生了叠加影响。最直接的影响是，电子产品制造商的6亿美元应收账款突然面临无法收回的风险。同时，破产还对这些企业造成了重大的间接风险，具体表现为价格压力以及觅购便宜货的行为，因为清算人在圣诞采购季节的高峰期纷纷以廉价打折出售电路城的商品。

消费者的反应

由于消费者的反应可能千变万化并涉及众多因素，因此，常常产生最复杂的连锁效应。其中一个典型的叠加效应就是购买模式的转变，加拿大人在加元走强时到美国购物就是一例。另一个表现为需求水平的改变，比如，高燃油价格对汽车市场产生的影响：随着近几年汽油价格的上涨，消费者的购买热情发生明显转向，从大型运动型车转向小型车，而混合动力车正迅速成为有力的竞争者。同样，想想当前的经济衰退是怎样使众多产品的消费群缩小的：对于那些身负次级抵押贷款的消费者，由于可使用的信用额度降低，他们对耐用品的需求大幅度下降，同时，经济状况相对稳定的消费者也一改往日的挥霍浪费习惯，因此，对某些奢侈品的需求也出现下跌。

对公司风险状况的影响

风险叠加在评估某个重大风险对企业经济造成的影响方面特别有用。研究风险在整个价值链中的传播方式，能够帮助管理层思考商业环境中某些因素变化时可能发生的根本性变化——当然，这种思考并非要面面俱到毫无疏漏。

为了说明这一点，让我们仔细研究一下碳排放新法规可能对铝材行业产生怎样的影响。由于从矿石提取铝的电解过程会产生碳，因此，铝生产商将受到新法规的直接影响。同时，由于提供电解所需电力的供应商也会排放碳，它们为之服务的铝生产商还会因此间接地受到新法规的影响。计算碳排放量很简单，惩罚所产生的经济成本则是根据不同的监管情景及对碳价格的基本假设通过推算来确定的。当然，这种惩罚成本将取决于生产工艺的碳效率及发电所需的燃料（例如，水电比煤电的碳效率更高）。

通常，大型工业企业认为，从财务方面看，他们正面临“碳短缺”——他们的利润随着碳价格上涨而缩水。这种现象是否是一成不变的？如果仔细研究一下供应链，就会发现截然不同的现象，更为严格的碳排放法规将从许多方面改变这一现象。包括煅烧石油焦及苛性钠在内的主要原材料价格将随着物流成本的增加而上涨，从而导致地域溢价。例如，美国中西部市场溢价即反映了运送一吨铝材至需求远高于当地供应的区域所需的费用。行业内的所有竞争对手未必都会受到同样的影响：由于美国中西部附近的冶炼厂能够取得较高溢价，因此，这些冶炼厂成为这一效应的受益者。部分供应商甚至可能受益于其优越的地理位置。

此外，在全球对碳进行严格限制的大环境下，铝材成为生产轻质节能汽车的首选材料。汽车制造业是铝材的最大终端市场之一，因此，碳排放法规会导致对铝材的需求大幅提高，进而实现可观的利润，同时为具有吸引力的新开发项目提供支持。很明显，碳价提高将提升铝材的价值定位，这对铝材行业来说，是个利好消息。

最后，碳排放法规不仅会影响特定的企业，同时亦会影响其竞争对手，改变企业的经济情况。对商品行业而言，边际生产商的现金成本仅为最低价。身处一个需为碳排放买单的大环境中，不同冶炼厂的成本结构取决于他们的碳密集度（比如，每生产一吨铝所排放的碳量）及当地相关的碳排放法规。我们可以通过图表来说明监管情景将如何影响铝价曲线（图表2）。在几乎所有的可能情境中，曲线呈陡峭化趋势，因此，铝材底价会上涨。对大多数工业企业、尤其是对以水电生产铝材的企业等碳效率非常高的企业而言，有望实现较大的利润扩张。

简单的风险分析显示出，我们的某个客户将面临碳短缺，因此，其利润会因新的碳排放法规而缩水。但从更为广泛的角度来看，即从碳风险对行业价值链产生叠加效应的角度看，该公司事实上将拥有充足的碳资源：公司可凭借其较高的碳效率、优越的地理位置（靠近美国中西部）和铝材需求增加等，享受碳价上涨为公司带来的经济效益。

未知风险和无法预测的风险将永远伴随着我们，即使是最好的风险评估方法也无法发现所有的风险。即便如此，通过更深入地研究风险的可能释放方式，可以更全面的了解行业竞争动态，帮助企业形成更完善的企业战略。洞悉这一切的具体方法，便是考虑企业可能遇到的风险叠加效应。

转载自：麦肯锡季刊

最近研究易经，更新的少，抱歉

最近很多人说要买黄金，因为金融海啸的缘故，只有金条可靠。也有人说买房子，可是现在房价这么高。到底买房子好还是买黄金好？大家现在的共识是不能存现金，因为越来越贬值。我们今天不讨论股票，今天要和大家讨论的的话题是黄金与房子。

　黄金并不保险

　　民国初年，一两黄金可以买二亩良田，五两黄金买北京一个四合院。一百年后的今天，一公斤的黄金等于25万元人民币，只能买北京四合院落的一个厕所。如果你在一百年前没有买四合院，而保存五两黄金，那你今天是一个非常贫穷的人。这么一比大家就可以理解，为什么我们中华民族有这种置产的观念。这种观念不是空穴来风，而是从历史资料来看，历朝历代，对于一个战乱颁仍的国家，房地产相对而言是比较保值的。为什么当我们经济碰到危机的时候，房地产价格总是涨。

　　高档房子价更廉

　　几年前被人当做笑话的12万一平方的上海汤臣一品，几年只卖了四套。今年三四月就卖了16套。大家不要以为这些人是疯子，买房子的人都不是傻子，因为投资营商环境恶化和产能过剩以后，他们竟然去买12万一平的汤臣一品，我相信这样的举动会让老百姓产生新的认识。他们为什么会这样做。肯定是，他认为这个比他手中的现金更要保值，比他做的制造业还要有前途。这些人能抛弃自己的制造业而去买汤臣一品，显然认为这个超高价的、性价比极其差的汤臣一品比他的制造业、其它管道更有利可图。除了制造业资金之外，今年上半年的7.37万亿的银行信贷，无可避免的造成了通货膨胀的预期。大家都会认为通货膨胀要来了，最正确的做法就是不要把钱存在银行里面。所以大量逃避通货膨胀的避险资金就进入楼市。

　　北京、上海、深圳、广州中国几个最主要的城市，一千块的房租是最低档的。从06年一月份开始，这几个大城市的房租不断的上涨，到了08年波动是比较小的，到了2009年5月开始，这四大城市的低档楼盘租金猛涨，所以我们社会的最弱势群体、社会大众要租低档楼盘，就会付出沉重代价。同样的时间，高档楼盘中服务性公寓的租金大幅下滑，也就是说有钱人租的房子越来越便宜，最有钱租的别墅没有涨价。真正涨价的就是我们全社会最贫穷的弱势群体，房租涨了百分之十几以上。

　　最近上海甲级写字楼的租金依然大幅下滑，到了09年四月份已经接近谷底。深圳也一样。代表全社会购买力的不是房价，是房租。经过我们分析之后，得出这个结论，中高端楼盘租金下跌，写字楼的租金大幅下跌，只有我们全社会弱势群体的租金大幅上涨，这印证了一句话：经济危机来的时候，社会财富重分配。到今年年底或明年年初，我还担心另一种现象，通货膨胀一来，更加速财富的重分配。只有有钱人、富裕人通过投资最保值的高端楼盘达到避险的功能，而我们社会的弱势群体由于买不起高端楼盘，变成通货膨胀的最大受灾者。所以，通货膨胀还没有爆发之前，你已经看到了社会财富的重分配。购买力很难有体现的指标，以我的分析为例，我认为房租是最好的购买力指标之一。

　　在通货膨胀没来之前，社会财富已经向富人转移了。因为房子都是向社会的有产阶级来租的，有产阶级之所以把房子租出去，因为他们不止一套房子。有几套房子的人都是社会的有钱人，这些有钱人在经济萧条的时候竟然向社会的弱势群体增加房租，而他们可以购买高端楼盘达到避险的效果。

　　在我们国家还没有进入通货膨胀之前，菜蓝子的批发价格、猪肉价格、鸡蛋的价格上涨使的全社会的弱势群体负担加重，加上房租的上涨，使的社会大众的负担更重，高端在下跌。这种现象已经清楚的告诉大家，就算通货膨胀还没来，中国的财富已经产生重分配现象。这种现象如果持续下去，就叫做严重通货膨胀。加上我们过去的三驾马车已经难以拉动中国经济，这叫滞涨，任何国家都要避免进入滞涨，一旦进入滞涨全有政策全部失效。

美中两国谁能更快复苏

　　我们还要担心美国吗？我们用租金来做一个比较，我们就会发现谁处在危险的边缘。美国高中、低档楼盘租金走势极其平稳，20年几乎没有涨过，也没有跌过。如果是这种现象，你就会发现没有危机出来。租金稳定背后的本质意义是什么？那就是美国的实质购买力没有改变。这种情况下美国的房价大跌对美国老百姓是有利的，对一个购买力没有下跌的国家而言，他要走入回暖与复苏，他要容易的很多。而中国写字楼的租金大幅下跌那就是企业的购买力大幅下跌，中档服务性公寓的租金在下跌那就是中国富有人群的购买力也在下跌，和美国相比这种租金的下跌是非常可怕的，它代表的是中国实质购买力在下跌，富人的购买力在下跌，更可怕的是最贫穷的人还要负担更高的房租来承担这一切的后果。美国声称他们走出了金融海啸也不是没有根据的，因为房价跌的很多，租金没有变，全社会的购买力又没下跌，在这种情况下，复苏是值得期待的。我们快改变这种社会财富逆向重分配的现象，不要等到滞涨。

转载自：郎咸平博客

“富爸爸，穷爸爸”

“富爸爸，穷爸爸”是一个很简单的故事，是罗伯特-清崎讲述的他自己年轻时的故事。

他有两个爸爸，一个是他的亲生爸爸，一个是他最好的朋友的爸爸。这个故事就是关于这两个爸爸之间的差异的。 他的亲生爸爸曾是夏威夷的教育负责人。他总是告诉罗伯特要努力学习，取得好成绩，这样才能找到一份好工作。我敢打赌你的听众们也都曾经听过这样的说教，至少我对这些话并不陌生。

他的“富爸爸”，也就是他好朋友的爸爸，只上到八年级就被迫辍学了，去帮助打理自己家里的公司业务。

所以，他没有受过太多的教育，没有得到大学学历给人带来的种种好处。

但是，他学会了理财。他充分理解钱的力量。他具有财商，掌握了财务认知能力。

最终他成了夏威夷最富有的人之一。

为什么会这样？

都是因为他对钱的认识。

罗伯特自己的爸爸是教育主管，可去世前是个很穷的人。

财务报表就是你生活中的成绩单

你的学校成绩报告单上有字母或数字。它可以告诉你你在学校的功课做得怎么样。

在实际生活中，你没有成绩报告单。但是，你有自己的财务报表。

你的财务报表就是你在现实生活中的成绩单。

富人不为钱工作

穷人和中产阶层的人如何为了钱而工作，而富人则是让钱为他们工作。

三种收入类型

你可以有三种收入：工资收入、投资收入、产业收入。

工资收入：

就是一份工作，一张工资单。这些钱是你通过自己辛勤的工作挣来的。要么是受雇于他人，要么是自己单干。这样的收入就是工资收入。当你的收入是和你个人的劳动挂钩时，致富是非常困难的。你一天顶多也就这么多个小时，一周顶多也就这么多天。

投资收入和产业收入都是来自于资产。

资产与负债

资产是给你带来收入的东西。

负债是你每个月必须坐下来开支票支付的东西。

购买奢侈品的诀窍

如果你用自己挣的钱去购买奢侈品，你购买的实际上是一个“负债项”。

例如，你买了一辆车，需要维护、加油等，都是消费。

富爸爸的诀窍是：投资到资产上，用资产的创收来购买奢侈品。

同样以买车为例：

你买回来的是一套二联式公寓房或四联式公寓房。作为房产，它可以每个月都给你带来现金流。然后，你可以用这笔积极的现金流去购买你要的车。等到这辆车旧了，破了，报废了，你猜怎么样？你仍然拥有你的房产。它还在创造收入。你还拥有这份不断创造现金流的资产。

三种现金流方式

穷人的现金流方式：每个月拿到工资单，支付这个月的开支，然后希望自己在月末的最后一天能有那么一点节余。

如果你看他们的财务报表，就会发现收入进项后，马上就随着支出流出去了。他们没有资产。他们也没有太多的负债，因为他们的信用还不足以让他们具有任何负债的资格。

中产阶级的现金流方式：一个男人遇上了一个女人，他们两人结婚了，然后他们买了房子。他们有了漂亮的房子，但同时他们也有了抵押贷款。接着他们又买了一辆车。

工作给他们带来了进项，但是它们马上又随支出流走了。他们收入的钱没有一分是流入资产项当中的，它们全部是负债。

这两种现金流方式，都属于“疲于奔命”方式。你永远在拼命地挣扎之中。

富人的现金流方式：选择一种方式（例如换一处小一点的房子，或者作份兼职）获得一些流动资金，投入到资产项当中去；就这样逐步地建立起良好的现金流——减少负债，赢得资产…逐步拥有股票、公司和房地产，这些资产不停地创造收入，计入到收入报表中。

做自己的CEO

一般的“上班族”，从早上8点到下午5点，你都是在为别人做事。只有在你拿到工资单的时候，你才是在处理自己的事。

要珍惜这个机会，处理好你自己的事，做自己的CEO（企业的总裁，“首席执行官”）——管好你自己的资产项，把你的工资单像种子一样种下去，让它一点点开花结果。

教育和经验才是关键

要抓住机会，正确投资，必须学习知识（教育），和在生活中不断的积累经验。

金钱世界中的四种人

“E”是雇员：即打工仔。你全部的生活都受控于你的雇主。

“S”是个体经营者：你拥有一份事业（你可以是个律师，是个会计，或者拥有一家很小的宝宝用品店）。

“B”是商人：你拥有一整套商务系统，而且有许多人为你工作。

“I”是投资者：你的钱通过某种方式为你服务。

“S”与“B”之间有着极其微妙的差别。有许多人认为自己是“B”。但是，他们有必要这样问问自己，他们能不能扔下自己的业务？一年后回来的时候，他们的业务能不能比他们离开时发展得更加壮大，趋势更加喜人？

注：一个人可以同时处在四个象限中；也就是说，你可能同时担当不同的角色。

你可能现在只是一个“E”——很好，但你还需要掌握自己的财务处境，争取变成一个“I”或者一个“B”。

四种人的语言

雇员会说，“你付我多少工资？有什么福利？我的度假时间是怎么安排的？”

“S”会说，“我按小时要钱。我一小时要价150美元。我收取6%的提成。”

“B”说，“我需要给我的公司找个新总裁。我要去找好的顾问。我需要协助。我需要团队的共同努力。”

投资者经常说的话是，“我的利息和回报有多少？我投入的现金能带来多少回收资金？我多快才能从这个项目里收回成本？我的退出计划是什么？”

每天按时起床

富人拥有资产，因此他们可以选择“偷懒”：

他们在不想起床的时候就可以不起床，而他们的资产在给他们创收。当然，你知道他们都是怎么做的吗？他们每天还是照样起床，因为每天早上他们都选择做一个有钱人。

这是很有意思的一句话——“有钱是一种选择”。

有这样一个笑话，说是一个乞丐，梦想成为富翁；别人问他：你成了富翁后，都想干些什么呢？

这个乞丐回答：“大饼油条吃个够！”

可以想见，这个乞丐的最高成就，将不会超过“大饼油条吃个够”的钱数。

你必须要更为高远的理想。

赚钱是不需要本钱的

需要让自己接受教育。

这里所说的教育包括两个方面：

1、专业知识：你要从事的职业，需要什么样的专业知识？

2、财务知识，特别是本章所讲的致富知识。

如果你训练有素，又有经验，那你会发现钱会找上门来。

政府是向着你的

作为一个员工，当你拿到工资的时候会发生什么事情呢？他们已经直接把政府要的那部分扣除了，是吧？纳税了，不见了，作为所得税被代扣了。

作为商人，作为公司老板，你每天都有产业收入。而你也有能力把这些钱花在自己的开支上。你可以把每分钱都花出去，然后在这一天快要结束时把收入报给政府部门。你不用交纳个人所得税，只要你能够把这些钱花出去，并能证明钱是花在了你的业务上，花在了业务开支上。

你要建立一家有限公司，使用公司的形式来减少纳税的基数，保护自己的资产。

莎伦还提到，“房地产”作为一种特殊的资产，有其独特的优势：基本上不用交税，几乎可以无限地延期等等。另外她提到，工薪收入的纳税是50%，而资本收益的纳税只有20%。

为学习而工作，不要为钱而工作

莎伦：为学习而工作，说到底还是获取教育和经验。

罗伯特-清崎一生中只打过一份工，在施乐公司工作。

他之所以做这份工作，目的就是要学习推销。

如果你想在实际中拥有财富，就要掌握一定的技能。你需要接受教育。也许你可以通过书本，通过做游戏或看录像资料来获得知识。但是，如果你需要的是一种特殊 的技能，那么你必须走出去，到那个领域去工作，学会相关的技能，这样你才能做好你自己的事，掌握好你自己的财务情况和财务前景。

投资的风险太大吗？

很有意思，你知道人们常说“投资的风险太大了”，我们听了这话就忍不住要笑出来。因为在我们看来，真正有风险的根本不是投资。

如果你惟一的收入来源是一份固定工作的话，那一旦你的雇主决定把公司卖出去，你的风险就相当大了，不是吗？

我们认为应该这样来定义风险，风险就是把自己的经济状况完全放在别人的掌握之中。

这是一个相当有意义的思维转变。

正如本章前面说过的那样，“一切都在于意识”，我们需要这样的意识转变。

这里有一个实际的操作方法，很值得我们学习：

我们常对大家说自己要准备三个存钱罐，每天往里面存一块钱，每个存钱罐里就放一块就够了。一个是留做慈善事业的，一个是留做投资的，还有一个是储蓄。 坚持每天往这三个存钱罐里各投一块钱。到了月底，把留做慈善事业的那部分取出来捐献。把储蓄的部分拿出来，买一些没有什么风险的短期投资项目。然后把留做 投资的钱取出来，记住，是你先前放到投资那个罐里的钱。这里的每一块钱都是一个受雇于你、为你卖力服务的员工。把它们投入到你的资产项当中。去买一份投 资，永远不要把这钱从你的资产项中拿出去。你投入到资产当中的每一块钱都是为你工作的雇员。

富有的定义

我们是时间来定义富有：

如果你今天丢掉了自己的工作，但你有一部分资产可以为你创收，支付每个月的开销，那么你就是自立的，就是富有的。

不要永远做“S”

如果你事无巨细都一个人来扛，面对外界孤身奋战，那样的话就只能做个“S。

选择一种适合自己的投资方式

投资是一项计划。你需要选择一个程式并掌握这个程式。你可能需要花费五年的时间才能掌握这个程式，但这是个方法上的问题。这是你经过一番精打细算作出的决定，你每天都要遵循这个计划，为你自己的经济前景而投资。这个选择完全是你个人的选择。

现在，我既然把投资说成是一项计划，就要来讲讲不同类别的财务计划。每个人都需要制定一个保险起见的财务计划。每个人都想确保万无一失。有钱人也都有自己 的保险计划。除此之外，你还想有一个计划，让自己过得舒舒服服。你可能希望每年有三周的度假时间，或者希望自己能早一点退休。

所以，你先得有个保险的计划，然后有个追求舒适生活的计划，第三个计划就是变成有钱人的计划。这个计划就是让自己有足够的钱，以便能按照自己选择的方式自由地生活。

做人—做事—拥有

你必须首先在思维上做个有钱人，掌握正确的思维方式。

然后你要去做有钱人做的事。我们给了你行动的公式，告诉了你他们做的事情是什么。我们要遵循的程式很简单。

如果你都做到了，那你就会拥有有钱人拥有的一切。

然而，那么多人都试图从最后一项做起。他们去工作，去买奔驰，买大房子。他们跳过了“做人—做事—拥有”这个程式，直接就奔向拥有。结果呢，他们是拥有了所有这些豪华的东西，但是同时他们也背上了大量的债务，要承担大量的负债。他们买来了自认为是资产的负债。

和孩子谈谈钱

让你的孩子认识到他们是天才，支持孩子，给他们谈谈与钱有关的问题。

让他们看你是如何付账的，带他们去麦当劳的时候给他们讲讲钱的运作。

财务能力是孩子未来社会生存的必需的能力之一，所以要及早教育。

转载自：薄雾倾城

三种收入啊，适合自己的投资方式。给你10万，你如何投资，100万？ 1000万？

以下讲述的行文看似有点长，但从包含的内容来看，已尽量简化。希望各位同龄人能给出些许耐心，并非我想突显自己的思考有多牛B，我也只是希望获得人生当中 关于“取与舍[1]”的答案，我不能肯定自己的思考完全正确，但我可以肯定的是，我用于思考这方面的时间要比大多数同龄人要多……

以此为开篇——　一直以来，我都有个观点：心存客观，洞悉一切。

人生的成长黄金时期，大概集中在校园求学与年轻博杀这两个时期，成长效率取决于心态，这两个时期的“海绵心理”最为到位，用不着别人指点，也知道自身欠缺的东西太多，再往下探究，会有以下的不同现象产生：

一、人的精神成长，就像消化器官一样，多数人会随年而逝。

成长黄金时期的跨度因人而异，即便是在两个黄金时期，吸收性能也有所差异，往深里探讨就是价值观成型度的问题——价值观成型的人，目标感倒不一 定具备，但方向感必然强烈，至少从做人的角度，知道自己要做什么样的人。黄金时期以外的其它时期，差异同样明显，多数人会早早地关上心门，经验主义慢慢成 为思考的主要手段。主要有两个原因在作祟—— 一是思考惰性越来越浓，因为目标感越来越模糊，内心的梦想或追求基本放弃所致；二是自以为是之心越来越重，一般人大脑里储存最多的往往是自己的成功与他人 的失败，以此寻找平衡，虽自我形象或能巩固以至于更为高大，但带来危害更甚，那就是这辈子也就这样被定格了。

二、洞悉能力与客观度有关，社会能力与主观度有关。

这个现象（或者说是我总结的观点）可能有些费解，还是用些观点来说明吧。首先，解释一下，洞悉能力就是指客观地分析事物本质或内在关联性的能 力，社会能力指的是在社会中（包括生活交际、商业环境等）解决带有社会性的具体问题的能力，往往是关系型的问题。其次，前后两者有必然联系，洞察力提供给 人以更为综合判断的能力，以便提供人在社会活动中的处世依据。

最后，也是最为重要的一点，严格来说，这两者并不具备完全对等的正比关系。尤其能力级别越高，两者不仅极可能不成正比，反而会变成互相牵制的关系。解悉了这一点，也就解释了上述提出的现象。

为什么？首先举个例子，在商业环境中，我们会看到思考型与业务型（关系型）在多数情况下是“各自为政”的。在最初始选择职业路线时，每个人无论 显意识或潜意识，都会参照自己的性格特征与知识储备结构作出选择，但性格与知识储备本身就是相互影响的两个系统，尤其性格基本上是环境的映射，因此，人的 职业方向，本质是由性格决定（这里讲的是大方向，类似于九型人格特征也是基于这个观点的理论研究）。OK，这是选择的阶段。

接着是发展的阶段。把工作总类按照对人的性格要求来划分，粗略划分为内向型工作与外向型工作。这里我们需要限定是在商业环境下，并且都与业务端或策略端关联较紧密。内向型重策略、重思考，战略型思维；外向型则重关系、重沟通，关系型思维。

战略型思维的人，思维系统性极其重要，分析任何的商业现象，需要放在一个系统框架中去解剖，分析不了某些现象，只有两个原因，要么这个现象已经 超过了思维系统的边界，比如一个从来没有接触宏观经济的人，是没办法深入分析企业与产业、与宏观环境的关系的；要么思维系统性不够好。不够好的原因只能是 搭建不起来，搭建不起来的原因是解构的能力不足，而思维解构的本质是界定，界定事件的性质，性质是一个事件不可再细分的属性单元，一个事物或现象有N个性 质，唯有能够分析性质，才能解构，才能从解构当中去把事物或现象安置在大脑某个位置中，而N个位置在相同或不同层次形成关联，这就形成了系统思维。

因此，客观分析是战略型思维的成长基础。

接着再来谈谈关系型思维。关系型职能有两个主要表现方式，一是系统化的客户关系经营（CRM），二是通过建立私人关系、实现私人关系凌驾于正常 商业关系之上，甚至破坏正常竞争关系，从中获利。正常的商业环境下，关系型思维与战略型思维并不直接产生冲突，这类表现在某些战略型业务市场人员身上，他 们集关系维护与战略理解于一身。但对于非战略层面的业务，有时竞争的评分标准是模糊的，此时正确的做法是通过政府或行业组织进行行政式的约束，以此约束取 代未能形成或者容易被冲破的标准。

不过，可惜的是，中国的宏观与微观市场，都基于中国的历史文化基础上成型的，中国文化特征中，最为影响商业环境的，当属关系型导向的社会组织结构。政府不作为、行业组织式微加剧了许多行业的标准缺失，这进一步让非正常关系导向的资源配置方式盛行。

OK，上述出现了“标准”一词，这是个关键词，如果标准是依据客观定出来的，那上述两种能力就不会冲突，但如果标准缺失或者歪曲，就会得到相反 的结果。搞研究的敌不过搞关系的，这就是当前社会现象的证明。这一矛盾已经根深蒂固，严重歪曲了中国商业形态，也致使产生“500大”而不可能产生 “500强”。

而对个人在当前商业社会的生存与发展而言，就有可能面临一个两难的抉择，保持清醒的客观还是融入非正常的主观？只有极个别的人可以破解这一难 题，我相信马云和王石是其中的代表，但需要超凡的能力与百倍于常人的努力。更多的或许是怀才不遇的人（以致有“怀才就像怀孕”的说法，这一结果已经够好 了），以及在半路上迷失自我的人（价值观被侵蚀，这甚至可称为绝对人群）。

成功的极致，有两个极端，要么做马云，要么做赖昌星（比喻可能有不恰当，此只为意指）。两个极端都是彻底或接近彻底，或许痛苦最少，中间态的人 群，往往痛苦最甚。看对成功的衡量标准了，有些人以坚守价值底线为成功，有些人以大富大贵为成功，但中间态的总有缺损，要么以道德换＂机会＂，要么以丢 弃＂机会＂固守道德。

转载自：左岸读书

哲理性的一篇东西，写的不错~~

我从我的创业经历中学到的东西之一就是，如果处理不当，你和你的创业伙伴之间碰到的问题，很可能和你的生意碰到的问题一样多。

下面这些是创业过程中最需注意的问题,它们的解决也是越早越好。多数情况下，这些问题只会随着时间的推移而变得更加棘手。

1. 我们该如何划分股份？ 实际上这个问题有多个方面。这里，我主要关注的是经济方面的影响。本质上，这个问题很简单：谁应该拥有这个公司的百分之多少？这个问题往往也是最难回答的（并且，正确的答案常常不是“在创始人之间平分这些股份”）。

2. 公司如何做出决策？这常常与股份的多少有关，但并不是必须。你可以将股份分为有表决权和无表决权两种。可以设立一个董事会（行使权利）。你需要确定哪些决策需要由董事会做出，哪些不需要。需要董事会做出决定的领域通常包括投资、雇佣和解雇管理层、股票发行（稀释）和并购。

3. 如果我们中有人离开了公司，应该怎样？尽管当开始创业时就谈论这个话题看上去是个坏主意——但这不是。任何一家创业公司在发展时都会有美好的日子和糟糕的日子，也总会有人决定要离开。你应当尽早决定如何面对这种情况（当现在很容易，并且每个人至少是比较理性的时候）。一个公司最不希望有的就是创始人中有人不再参与事务，却模棱两可地留也不是，走也不是。

4. 创始人可以被解雇吗？被谁？以什么原因？是的，即使是创始人也有可能被解雇。太多的人将“作为持股人”和“拥有一个执行角色”的概念弄混。这两件事应当明确地分开对待。公司应当拥有一套机制，当这样做是正确的时候，可以优雅地终止一个联合创始人的执行角色。这通常来说并不有趣，但是应当预先讨论清楚。

5. 我们在这次创业中的个人目标是什么？尽管这会随着时间改变，对每个联合创始人想从公司得到什么有个概念仍然是有帮助的。如果你有一个联合创始人希望建立一个可以长久发展的公司，而另一个望公司能够迅速增长并且具有一定的资产流动性，最好开诚布公地把这些话题提出来并且充分地讨论。

6. 这是我们各自的主要事业吗？许多创始人会因合作者对事业是否尽责而产生误解，进而发生冲突。所以要在事先了解清楚，是不是某个创始人会保留他的工作直到公司步入正轨？是不是某个创始人会投入到另外的副业当中？

7. 在我们的计划中，有哪部分是我们各自不愿意改变的？并不是所有创业公司都需要在发展中修改计划，只有那些希望生存和发展的创业公司才会这样做。话说回来，在计划中仍有一些元素是你不希望改变的。这可能包括公司所生产的产品，所面向的目标市场或者其他方面。比如，一个创业公司着迷于希望创立一个企业级软件公司，但如果后来需要转型到生产消费品，就很可能会产生摩擦。

8. 我们是否需要与我们创立的公司签订某些合同？一个最好的例子就是竞业禁止协议。需要考虑的问题是，联合创始人是否要与公司签订除了股份协议之外的某种合同？如果是的话，需要签订哪些？

9. 我们中需要有人向公司投入资金吗？如果有，该如何对待？很可能有一个或者更多的联合创始人在公司初创阶段向公司投入了资金，提前确定好如何对待这些资金是至关重要的。是作为债务？还是可转换债务？它所转换的股份与普通股有区别吗？

10. 我们以什么给自己发工资？在将来谁可以改变它？这是一个需要谨慎对待的话题。每个人的风险容忍度不同，所以最好将这些包含进创始人报酬计划当中。如果某个联合创始人投入了大笔资金，这可能是一个会造成不愉快的问题。（尽管理论上说，报酬计划不应因为钱从哪里来而有所区别）。

还有什么我没有提到吗？还有哪些事情是创业公司应当尽早考虑的？愿您分享您的想法。如果您是第一次作为企业家（或者打算成为），假如我是您的话，我就会把这一页面加为书签，作为将来的参考。这份清单在手，你将为你自己和你的合作伙伴减少许多忧虑。

转载自：译言

马上快用到了

在北京城区最黄金的地段，仍然有些本该建住宅楼的地块，一空就是好几年，现在还闲着，记者调查后发现，有差不多三分之一房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，大大加剧了土地市场的价格泡沫，而这些地价最后都会转化到房价上，苦了买房的人。

在潘石屹(博客)看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡，你囤积的土地多了，建房子的地就会少，建房子的地少的话市场上面房子的供应量就会少，在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候，需求量是不断的增加，房子的供应量要上不去的话价格就会飞涨的，物以希为贵。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动，而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。

CCTV经济半小时11月1日讯 前几天和朋友聚会聊天的时候，听到一个消息，估计跟你说了，你也会吓一跳，说是北京没房可卖了。

是吗？这如果是真的那就太可怕了。北京真的没房可卖了，那房价还不顶到天上去呀？

没错，我也这样担心。后来我就到网上查了一下，发现这可是近期网上热议的话题。消息源于 民生银行(行情 股吧)地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》，这上面说，截止到今年9月底，北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线，只够5个月的销量，而就在今年年初，北京的存量房还够卖两年的。

难怪这北京的房价总是跌不下来。其实，你想想，土地资源的确是有限的，用一块少一块，尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了，房价当然就会越来越高。

话是这么说，可是最近我们的记者却发现，就在北京城区最黄金的地段，仍然有些本该建住宅楼的地块，一空就是好几年，现在还闲着。这又是怎么回事呢？我们一起来看记者殷莉的调查。

潘石屹：很多开发商只倒土地从不盖房

记者：“我身后是北京市东三环的长虹桥，这里算得上是北京最繁华的地段之一，一般住宅公寓的售价大概是在每平方米3万到5万元，可以说寸土寸金，不过我们了解到，就是在这样一个黄金地段，有一块地原本是打算建住宅的，却一直闲置多年没有开发。”

施工单位工作人员：“无可奉告，请出去。”

北京市民：“听说是盈科的，李泽楷的，就是那个李嘉诚儿子的地。”

北京市民：“差不多三年，我来四年了，我来那年就好像就说盖楼盖楼没盖。”

附近的居民告诉记者，几年前这里就挖了个大坑，据说是要建住宅楼，但是几年过去了一直没啥动静。为了一探究竟，记者决定到空地的现场去了解更多的情况。

由于施工方的阻拦，加上这块地的四周也已经被围墙给包围得严严实实，记者没法来到空地的现场。随后记者来到附近的一栋居民楼的楼上，拍摄到了这块空地。从高处可以看到，工地上零零星星有一些工人在干活。而这块地的北边紧邻着北京电讯盈科的大楼。

北京市民：“刚开始说是不是哪买了，后来完了说是又换一家，反正在这儿耽误好几年。”

这块位于北京核心城区的地块究竟是什么背景？为什么闲置多年没有开发呢？在经过多方打听和查阅了大量资料后，记者了解到，原来这块地就是被称为2006年新年第一拍的工体四号地。

北京地产界资深评论人杨少峰：“当时这块地是被香港的盈科，就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走，当时这块地整个的拍卖价达到5.1亿，这块地的规划面积才4.6万平方米，折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米，而当时这个周边最好的楼盘最贵的楼盘才卖到1.6万左右。”

按照土地出让合同的约定，这块地的开工日期为2006年9月20日，为赶在奥运会前完工，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文，直到今天这里仍然只是一个大坑。今年8月21日，香港上市公司瑞安建业公告，向盈科大衍地产公司作价约1.18亿美元购入工体四号地项目。拿地三年半不开发却转卖出去，这到底是为什么呢？记者电话联系到香港盈科大衍地产有限公司。

工作人员：“公告以外的内容我们没什么好补充的。”

按照国家相关规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间，最终不仅没有被政府罚款和没收，而且还高价转让出去，并由此获取巨额利润。在盈大地产发布的公告中记者注意到，此次工体四号地的交易，为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

杨少峰：“而当时如果他当时把这块地盖成楼来卖的话，他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右，也就是说盈科地产在这块地运作的过程中，他实际上他是一种，我们认为他很可能就是另外一种炒地皮的一种行为。”

记者：“炒地皮？”

杨少峰：“对，所以这也是典型的囤地的一种行为。”

而在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来，像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹：“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒土地的，从来不盖房子的。”

记者：“这样的房地产开发商多吗？”

潘石屹：“三分之一吧，能够占三分之一，他们不是盖房子的。”

记者：“只是为了囤积土地？”

潘石屹：“囤积土地倒卖土地。”

记者：“有这么多？”

潘石屹：“我能了解的情况，差不多有三分之一。”

囤地缓慢开发，什么企业在拿地？

不盖房比盖房更赚钱，难怪潘石屹说得如此斩钉截铁，这么多房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，他们这钱也赚的太轻松了吧。

他们赚钱倒是轻松，不过，这样一来，大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上，苦了我们这些买房的人。

正因为这样，国家对开发商囤地的行为三令五申严令禁止。可除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地的，更多的开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们又是怎么逃避监管的？

记者：“位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区，今天夏天大兴诞生了新地王，随后房价也一路飙升，现在大兴主要城区的房价已经超过一万元，不过就是在大兴中高端楼盘最集中的地段，仍然可以看看大片大片闲置的空地。”

北京地产界资深评论人杨少峰：“这块地是2007年很著名的大兴的地王，当时在2007年的12月份，华润置地以194轮的竞价才以6291元的楼面地价拍到这个地，当时这个周边这个房价大概只卖到6千到7千块钱左右，有部分的项目可能8千多，所以当时这块地我们是面粉贵过面包这也是其中的一个例子。”

从2007年拿地到现在，华润置地的这块地已经接近两年的时间。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉，丝毫看不出任何动工的迹象。实际上，像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。

北京大学房地产研究所所长陈国强：“有机构专门对07年的地王项目做过调研，那么除了少数是退地这种之外，那么闲置的未开发的占了绝大多数，那么一半以上都还是处在待开发状态。”

华润置地地产公司是华润集团旗下在香港的上市公司。记者了解到，像大兴17号地这样被闲置的土地，在华润公司还有很多。据统计，截止到2009年9月底，华润置地公司的土地储备多达2530万平方米，在全国开发商中排名第八位。如果按照今年预计的销售业绩来计算，华润置地的土地储备足够开发10年以上。不过对此华润似乎并不满足，就在土地储备已经足够多的情况下，华润置地今年仍然在大规模拿地。

中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱：“它在2008年的时候拿地的数量是它销售数量的8倍，在2009年的时候，拿地数量也是它销售数量的两到三倍，也就说他拿地的速度远远超过他卖房的速度。”

像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少？他们囤积土地的数量究竟有多大呢？

陈国强：“的确这种情况在不同的城市在全国应该是比较普遍，而且数量是非常可观，去年底就是（戴德良行）这个是一家国际著名地产机构，他们对于我们国内的存量土地资源曾经有过一个研究，那么从1998年到08年实际上是房改以来10年时间，就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米，那么截止到去年底，实际开发的数字是19.4亿，也就是19亿的样子，那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发是这样一个情况。”

根据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示，截止到今年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。其中，恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。北京地产资深评论人杨少锋对这些开发商的土地储备可供开发年份进行了统计。

杨少锋：“已经在这些上市公司的手中，它们所拿到的这些地，可以够他们开发，多的够它们开发几十年，少的够它们开发五六年的时间，绝大多数是十多年时间，这说明了什么，这说明这些土地目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。”

究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间，不亦乐乎？

从这张表上，你看这些开发商手中的土地储备足够开发十几年的，真的让人很惊讶。你还记不记得今年夏天地王频频诞生的情景？我注意到，这些土地储备量特别大的开发商好多都是今年和2007年地王的得主。

而且你有没有发现，这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。你说为什么这些国企和上市公司手中已经有了那么多地，还拼命拿地呢？

因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月，有家上市公司发布公告就称，要增发几十亿元用于买地，实际上他们买了更多的地以后，又可以到资本市场融更多的资金。

究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间，不亦乐乎？这场资本游戏最终将造成什么样的危害？

尽管已经过去三个多月，但是潘石屹至今还清楚地记得今年6月30日广渠路十五号拍卖的情景。

潘石屹：“当时很热闹，我记得广渠路15号地拍卖的时候，一共是有11家，从这11家的构成情况来看就很有意思，有10家是国有企业为背景的公司。”

拍卖现场的竞争越来越激烈，在紧张的举牌中，价格以每3分钟一亿元的速度攀升。起拍价迅速从21.12亿元飙升到30亿元以上。最终潘石屹不得不决定止步于39亿元，而中化方兴以40.6亿拿下了这个北京新地王。

潘石屹：“这里面给我的感觉就是说，有地的要来抢地，没地的也去抢抢抢地。”

潘石屹再一次乘兴而去，败兴而归。实际上，今年潘石屹参加了不只一次土地拍卖会，却没有一次成功地拿到地。他发现如今地价越来越高，拿地也越来越难。偏爱建房子的潘石屹颇感郁闷。

潘石屹：“这些企业都好像手头上有很多的土地储备，而且土地储备好像似乎都可以开发他们几十年，其实他们手头上不缺地。”

记者：“不缺地的他们为什么还抢地？”

潘石屹：“主要的动力还是想在资本市场上面去圈钱而不是为了盖房子，如果土地储备的量大，上市的时候，市值就会大，如果土地储备的量大，上完市的时候，可以增发，增发的时候又来可以回来钱，不是为建房子，这个就整个房地产这个市场土地市场就会出问题。”

记者：“出问题导致的危害是什么？”

潘石屹：“就是资产的泡沫化，这个是在资本市场表现出来的，从这个现实生活中我们看到的是，大片的土地圈了，农民就不种了，就不种粮食了，不种菜了，不种水果了，没法种了。”

记者：“没地？”

潘石屹：“就让一些房地产公司保安去看着，晒太阳。”

在潘石屹看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

潘石屹：“就是你囤积的土地多了，建房子的地就会少，建房子的地少的话，市场上面房子的供应量就会少，在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候，需求量是不断的增加，房子的供应量要上不去的话，它这个价格就会飞涨的，物以希为贵。”

实际上，过去五年，全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示，北京2004年商品住宅的价格是每平方米4747元，今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月底是13893元。

中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱：“我们从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看，土地的供应是跟不上整个的住宅的销售成交的，比如说上海，这三年来，整个住宅的成交是土地，就住宅土地出让的面积的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，广州也要差不多是1倍，就基本是平衡，那么从一线城市来看土地是供不应求的。”

为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，改善楼市供求关系，今年中央政府频频吹风将加大土地供应，国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。在北京市土地储备中心记者了解到，今年北京推出的土地数量比往年显著增加，同时还拿出了1000亿元进行土地储备。

北京市土地储备中心主任助理周同伟：“截至10月20日已经推出114宗地，944公顷，今年出让土地的面积是去年的两倍，普通住宅出让的面积是去年同期的157%。”

然而大幅度增加的土地供应，似乎并没有调动房地产企业的开发热情，今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计，今年一到九月，北京住宅新开工面积为713.4万平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。

杨少峰：“那么我们政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，它形不成真正的供应量，那么我们现在的这个供不应求这种假象就得不到改变，那么只要市场还是供不应求，只要这个需求远远大于这个供应量，那么房价它肯定会上涨，所以说囤地这是造成高房价的一个非常关键的一个原因。”

记者：“其实最终买单的还是消费者？”

杨少峰：“对，最终的买单当然是消费者。”

经过这么梳理，我们看的很明显，土地市场和商品房市场的供需链条，在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面他们把大量供应的土地捏在手里，不断增值；另一方面，他们又在商品房市场，人为制造紧张，抬高房价，获取更高的利润。两本帐，怎么算开发商都合适。

为了遏制开发商的囤地冲动，国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用，开发商手上的地越来越多呢？

囤积现象屡禁不止的原因：政策如同一纸空文

前面我们了解到，由于开发商大量囤地，今年即使加大了土地供应量，但房地产市场还是出现了地价房价齐涨的现象。

其实，对于闲置土地处理的相关政策早就出台了，早在1994，我国就颁布了《城市房地产管理法》，在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》。这两部法规中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。

这些法规白纸黑字地写在那儿，规定也是一次比一次严，为什么我们看到开发商还是敢明目张胆的大肆囤地呢？

为了进一步打击屡禁不止的囤地现象，2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，再次重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。然而，这个通知并没有能够改变长期以来一直存在的囤地现象。

潘石屹：“政府基本上每年都在说，要清理闲置土地，每年都在清理闲置土地，现在政府这个政策有点像狼来了一样，每年都喊狼来了，每年都喊狼来了，结果狼没有来，所以就是所有的人都说是这个政策是不会执行的，就是闲置两年土地也不会收回的，闲置一年的土地也不会收闲置费的，所以这样的话就是，让大家的胆子更大了，就更大规模的圈地。”

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。

北京大学房地产研究所所长陈国强：“它也实际上有很多的顾虑，因为有利益的考量，有和企业关系的，具体的经办人或者相关的官员可能跟，跟这些地块背后的这些项目都有千丝万缕的这种利益关系，所以这个事情就没办法操作。”

在杨少峰看来，要想彻底改变开发商囤地的现状，需要相关政府部门真正痛下决心，加大执法力度。

杨少峰：“那么要打破这种现象，我个人觉得第一如果政府能出台政策把土地出让金大部分土地出让金都收归国有，收归国家所有，那么我想地方政府它就会失去拍地的冲动，因为他们这块没有太多的利益，那么它在执法上，那么它就会采取更大的力度，这是第一个，第二个我们要改变这种情况，那必须得管住上市房地产公司，我们需要由国土资源部门跟证监会对这些公司进行监督，尤其是管住这些大公司，而不是像一些地方政府，我把一些小开发商处罚一下，杀只鸡给猴子看，那么应该是杀猴子给鸡看，只要管住这些大公司，自然而然小公司就会去遵守这个规则。”

开发商敢于大肆囤地，的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来，这个现象一直是房地产市场争论的热点，但是在各种利益纠葛下，却一直也难以解决。

今年以来，囤地现象在货币供应量大增、地王频现、房价上涨的背景下，再度凸显了出来。那么，大家又怎么看待开发商的行为呢？

近日经济半小时栏目和新浪网乐居频道联合进行了调查，结果显示：

有97.7%的人认为开发商囤地严重，现象比较普遍。

对于开发商囤地的原因，90.3%的人认为开发商囤地是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，只有0.5%的人认为囤地是为了企业的持续发展。

对于开发商囤地给楼市带来的影响，65%的人认为囤地导致房源供应短缺，助推房价。33.6%的人认为这是恶意制造土地供不应求，导致地王频现。只有1.4%的人认为囤地对楼市没有影响。

那么为什么囤地现象一直屡禁不止，69.4%的人认为这是地方政府卖地的利益驱动所致，26.4%的认为是因为相关禁止囤地的政策不完善所导致。

如何改变房地产商囤地的局面呢？50%的人认为政府应加大监管执法力度，满两年不开发立即收回。32.6%的认为土地拍卖收入收归国家，不由地方政府支配。

半小时观察：让地产商干他们该干的事去！

非常明摆着，开发商屯地的目的是人为制造土地资源的紧张，使土地显得物以稀为贵，从而抬高房价牟取暴利。如果说，在这场资本游戏中，开发商是站在前台的主角，在后台还站着一个分账的，那就是地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者，所以，我们不可能指望这场游戏变得公平。如何打通房地产市场的供需链条，让大家走出被高房价胁迫的困境？现在看来最治本的办法，就是重建这个市场的游戏规则，打破运动员和裁判员的利益关联，让地产商干它们该干的事去。

来源：经济半小时

投资和被投资是双向的选择。创业者们在融资过程中被严加拷问，理所当然，同样的，创业者们也可以向投资人提问，判断他们是否是理想的、合适的投资人。优秀的创业者能在投资人的金钱面前沉得住气，考虑透彻到底要不要拿别人的钱、拿多少钱、拿谁的钱？当然，也有乱了方寸、饥不择食的创业者，对他们来说，拷问投资人是条千万走不得的绝路。
1） 你们资金规模有多大？投资过哪些企业，是否可以介绍我去见识一下？

            当今之时，各行各业鱼目混杂，为了试探真假VC，问问也无妨。不过从另一个角度来看，这个问题是一句废话，只要确保对方能够把钱投给你，管他们投过哪些其他公司，要是不投钱给你，他们基金规模再大、钱再多，也不关你屁事。
            不过你这一问，说不定正好打开了对方的话匣子，张口滔滔不绝地讲起自己手里管理着多少个亿的资金，翻手为云覆手为雨本领如何如何之大……听听而已吧，千万不要听了这些话，使自己越变越小，让对方越变越大。在创业的天地里，创业者永远是大山，投资人是陪衬的小山，因为一个创业企业的价值是创业者创造的，投资人的钱只是加速剂，有钱干得快一点儿，没钱慢一点儿，不管有钱没钱，创业者是命中注定一定要去创业的。而投资人要是没有了创业者，一捆捆的钞票只能锁在保险箱里发霉。

2） 你们给我的估值，是基于怎样的假设和计算方法，是否可以介绍一下？

            创业者总是心比天高，投资人给出来的估值总是或多或少会偏离俺们的预期目标。要知道，VC都是职业投资人，估值自有他们的假设和方法，如果VC的估值并不能使你满意，你应该讲出充分理由来提升的你价值，不然你可以反守为攻，先问问VC出价的基本假设和计算方式，再看看你是否有更高明的理由和算法来回敬，切忌无厘头式的、不讲理性地瞎侃价。

3） 你们通常投资一个项目需要多少时间？大概是怎样的流程？

            不少创业者见到投资人就以为一个下午就能谈定，明天就能把钱打过来，有的人甚至口气更大：“你们是不是马上可以投？我们的要求就是要快，否则就不用谈了。”
            讲这样的话实际上暴露出了创业者自己的外强中干 -- 既不懂投资的基本门道，也缺乏最基本的销售技巧。世界上任何生意，都是要让消费者自愿掏出钱来，要让消费者感到满意，无论是超市、餐厅、加工厂、软件公司、系统集成商，哪一个可以例外？融资实际是一件兜售你公司股份的大买卖，谁有本领能让顾客（VC）不花功夫左看右看、问这问那、挑挑拣拣、穿穿试试，马上摸出几十万、几百万、几千万来砸进去？！
            通常VC做一个案子需要3-5个月。VC们要在众多手头的案子里腾出时间来仔细关注你的项目，和你签Termsheet、尽职调查、找律师起草投资协议、中间可能还要出国去度假……不过每个VC都会在你面前表现出他们的专业和利落，所以你要抓住这一点，首先问他们最快多久能做完你这个项目，要是对方说三个月应该差不多了，这说明他目前手上没有什么忙活；要是对方说5-6个月是起码的，那他的潜台词就是“最近我很忙，此项目还提不到优先级”。紧接着你应该再细问他们的流程，并按他们说的流程排出一个时间表来发给双方，再派你秘书作为项目经理严格跟进，这样你多少对融资的时间能有所掌控。

4） 你们在看我们的这个项目时，最大的担忧是什么？

            投资人的担忧就是创业者融资道路上的障碍，所以创业者应该主动清扫路障。你可以大胆地问投资人他们的担忧是什么，如果他们回答说“最大的担忧是风险控制”，你可以回答：“等钱到位了，我们马上到4大会计所去挖个高手来当财务总监，建立严格的财务管理和风险控制制度”；如果投资人说“我们担心你们的销售，团队里缺一个销售副总”，你可以回答：“哈，你说的太对了，我们早就准备好了，瞧，15%的期权早已经划出来放一边了，候选人的简历这里已经有一大堆了，要是此人不到位，俺绝对不动你一分钱。”融资的本质是向投资人对症下药，让投资人买到他们希望得到的东西，对于你融资道路上的绊脚石，不要掩饰、不要解释、马上清除！

5） 你说除了投资我们钱，你们还有很多资源和附加值，是否可以具体说出来看看？

            VC们都说自己有“附加值”，呵呵，VC们总是在谈判估值的关键时刻甩出了这个杀手锏……VC们这么一说，创业者小弟弟小妹妹们就放松了对“估值”的警戒，以为VC的价值超越了钱，于是不再斤斤计较什么“公司估值”了。那些所谓的“附加值”到底是什么？真正的附加值是具体的，一说出口你就能听明白，马上白纸黑字马上记下来；笼统的说什么“我们有行业资源啊”之类，无非是将来介绍一两个他们所投公司的CEO和你认识认识，呵呵，弟兄们记住啊，大部分VC的价值就是他们的钱，什么“附加值”之类的甜言蜜语，除非有兑现的具体条款，否则就听听而已吧。

6） 你们是全部自己来投，还是要找几个跟投者？你们愿意领投吗？

            当一个VC说“对你的项目有兴趣投资”，这句话是包含着很多可能性的：
            *  有兴趣马上来着手投资你的项目（Termsheet，尽职调查、谈判等等）；
            *  有兴趣参与投资，如果有另外一个VC来主导这轮投资（领投）话，可以跟投一部分；
            *  有兴趣来领投这轮融资，不过最终是否投要取决于能否找到其它一些跟投的投资人；
            *  有兴趣继续观察，时机成熟就投（当然时机可能永远不会成熟）。
            创业者要摸清楚投资人确切的兴趣程度，以便做出相应准备，千万不要被误导，以为VC有兴趣然后在那里干等，最后耽误了自己融资的时间。如果你确定了投资人只有“跟投”的兴趣，就争取和他们确定一个可能的跟投资金额度，比如1/3或1/4。然后你继续努力去寻找一个“领投”的VC，你不妨试探地push新碰到的投资人说：“你快来领投吧，我连跟投的VC都帮你找好了。”

7） 你们什么时候可以提供我Termsheet？ 或者是否可以根据双方的谈判要点签一个意向书？

            判断VC对你项目兴趣程度的另一个最有效的方法，就是直截了当问他们是否愿意马上给你出一份Termsheet。创业者迫不及待想知道的敏感问题，比如投资多少钱啊、股份比例啊、期权啊、对赌条款啊、注资条件啊……都会一条不少地罗列在其中，要是VC对你的兴趣还不到火候，那么他们一般不会费周折来出什么Termsheet的。
            融资过程常常像雾里看花，投资人时隐时现，创业者不必羞羞答答，要勇敢地和投资人挑破天窗说亮话，问他们拿Termsheet，然后根据对方出的Termsheet来一条条系统地谈判主要的投资条件。Termsheet、Termsheet、Termsheet，这是你在融资道路上最重要的一个里程碑！

8） 你们在投资以后，通常是如何管理被投公司的？

            对于投资人来说，投资只是一个起点，是他们工作的真正开始。投资后的管理大有讲究，有的投资人管得严，比如会要求指派财务总监进入公司的核心管理团队，还有的会要求每月召开董事会、要被投公司建立各种监管和汇报制度……也有的VC砸了钱以后就死活不管了，一年半载开个董事会也指派个投资助理来当替身。了解一下VC投资后的管理要求和方式，也可以帮助创业者判断值不值拿他们的钱。

9）你们最后决定投资前，还要我做些什么？有没有一个清单可以给我？

            对于第一次融资的创业者来说，一方面应该学习有技巧地push投资人，同时也应该积极配合投资人完成投资过程中的所有必要程序，比如尽快拿到尽职调查清单，以便提前做好尽职调查的准备。
            不过，创业者“主动配合”投资人的动作要有礼有节、适可而止，切忌过分热情、过份大方，因为融资谈判是一个双方提亲、相互了解、探讨婚嫁大事的“前戏”过程，创业者要适当摆些关子，以增进你对VC的神秘感和吸引力。有些创业者过于乐观，在还没有拿到Termsheet之前，就让VC来了解技术后台、客户合约细节、甚至着手处理一些公司里以前遗留下来的敏感股权问题，结果创业者废了好一阵心血，VC却连个起草Termsheet的工夫都没花，拍拍屁股说不投了。
            创业者在打开自己的大门让VC进来翻箱倒柜做尽职调查之前，一定要先谈好了主要的投资条款，双方在Termsheet上签了字。切忌盲动，要把握节奏，懂得那些事情可以快、那些要慢。

10） 你们投资过的公司中，有没有什么案例值得我们学习和借鉴？

            每个有经验的投资人都会有成功和失败的教训。作为投资人来说，和创业者交流自己的成败案例，无疑是培养和教育创业者成为投资人所亲睐的创业团队的最好方法，前车之覆，后车之鉴。对于创业者来说，融资岂止仅仅是一个“搞钱”的过程，这也是一个学习投资的好机会，创业者应该学会如何从投资人的角度看创业，怎样的公司投资人喜欢，怎样的公司投资人头大……投资和创业一样，都是永无止境的大学问，创业者创业成功了都会去当投资人，现在就开始，在融资中学习投资吧！

来源：喜马拉雅熊

反过来看也能帮助投资者完善自己